国开行前三季度发放城市更新贷款361亿元：15—25年期「长钱」补位老旧街区改造

观点网11月11日发布的城市更新观察文章披露，今年以来国家开发银行落实城市更新行动部署，发挥政策性金融作用，前三季度发放城市更新贷款361亿元，支持上海、吉林等地市政管线及地下综合管廊焕新升级。

文章分析的核心问题是期限错配。城市更新项目普遍前期投入大、回报周期长，部分项目全生命周期可达10—20年甚至更长，现金流前低后高：启动阶段需要投入大量征拆、修缮、管网改造资金，而经营收益要在片区成熟、客流导入、业态稳定之后才会逐步释放，前期现金流为负、后期才转正。

与之相对，主流商业银行贷款期限多在10年以内，部分经营贷、开发贷甚至只有3—5年，贷款到期时项目可能尚未跨过盈亏平衡点，还款来源无法覆盖。国开行作为政策性银行能够提供15—25年期的低息贷款，恰好填补这一缺口。政策性长钱先进入最前端、风险最高、收益最低的管网、管廊、公共空间等准公共品部分，承担长期资金占用；待现金流趋稳、风险下降后，商业银行银团贷款、城市更新基金、资产证券化等市场化工具才更有可能跟进。

与商品住宅开发销售回款一次性回笼不同，城市更新产出的是管网、绿地、公共空间、历史风貌、社区服务等大量外部收益，由城市整体和居民共享，难以通过单一租金或售价完全内部化。政策性金融的作用，正是用国家信用和长期低息资金把项目前期不可投的阶段转化为可投、可融资的阶段。

文章判断，对市场主体而言，项目能否获得资金支持，不再取决于能否拿到政府兜底承诺，而取决于现金流在长周期内是否可测、可平衡；具备稳定经营现金流的经营性项目更容易获得政策性资金，缺乏自平衡能力、依赖土地增值预期的项目，在前端就会被政策性资金过滤。

编辑解读：把「长钱」和「期限」放在一起看，比单纯看贷款规模更有信息量。城市更新之所以长期卡在启动阶段，不是没有项目，而是前十年只有投入、没有可抵押的现金流，商业资金天然不愿承担这段风险。对沭阳这样的县域，启示是改造清单要优先排管网、消防、老旧电梯这类能明确计价、能形成长期维护机制的硬项，而不是先做景观和立面；居民判断改造含金量，也该看这几项是否覆盖，而非效果图好不好看。

来源：观点网《1500个老旧街区厂区改造启动：国开行361亿「长钱」补位》（2026-11-11）。原文链接：https://www.guandian.cn/article/20261111/626022.html；补充来源：中房网《国家开发银行：「十四五」时期累计发放城市更新领域相关贷款超2万亿元》（2026-11-12）。原文链接：http://www.fangchan.com/news/1/2026-11-12/7526455002819531548.html

文／小编