江苏高品质住宅样本观察：「828新政」后3家楼盘去化加快，南京土地款可先付50%

住房和城乡建设部官网11月10日转载《解放日报》记者刘霞的《好房子，量体裁衣——江苏省高品质住宅样本观察》。报道走访江苏3家楼盘，记录销售制度改革落地两个月后市场与开发逻辑的变化。

背景是「828新政」：8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），新出让土地的住宅项目「优先选择现房销售」。苏州和南京分别于10月24日、10月31日印发实施意见，对预售管理、现房销售、土地供应等方面进行系统安排。

探访发现，公共空间是房企最「舍得投入」的地方，绿化面积、会所体量、运动场馆的配置都比前几年高出一截；楼盘虽尚未交付，景观已先成型。「新政之后短期内有个小爆点，去化加快」，受访者孙刚说，客户判断现房销售会成为主流、开发成本抬高，国庆假期前后销售非常好。

房企测算新政后项目的开发成本会有所上升，陈泓认为新政后房企拿地将更谨慎。让房企「松一口气」的是南京较为「友好」的细则：土地出让款可先付50%，余款两年付清，项目可以按栋竣备、带押销售，「比原先测算的资金压力小了不少」。

住宅产品的开发逻辑也在变。陈泓说，前些年靠高负债、高杠杆、高周转滚动开发的模式走不通了，现在更像制造业，比拼的是产品本身，谁做得更贴合居住需求，谁才卖得好。樾满云川把成本从「看得见的奢华」挪到「用得到的场景」，把原先华而不实的配置换成了业主们天天都能用得上的空间。陈泓和孙刚都看好业主社群的营造，认为「硬件好还不够，还要配上好软件」，但做好社群很考验运营专业度。

编辑解读：土地款先付50%、按栋竣备、带押销售，这三条细则其实回答了现房销售最现实的问题：开发周期拉长占用的资金由谁来缓冲。对江苏购房者，值得留意的是「去化加快」发生在产品力明显升级的楼盘，而不是普遍回暖；判断一个项目是否真把钱花在居住上，看的是户型动线、公共空间的使用频率和后期社群运营，而不是示范区景观的排场。沭阳读者也可据此调整看房顺序：先问交付方式与竣备节点，再比较同价位产品的实际得房与配套，比盯着优惠力度更稳妥。

来源：住房和城乡建设部转载《解放日报》《好房子，量体裁衣——江苏省高品质住宅样本观察》（2026-11-10，记者刘霞）。原文链接：https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/dfxx/art/2026/art_7c204c2de3ee4f50b298ffeb26e71981.html

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