房企公司债资金开始流向项目端：华润置地200亿元获批，85亿元拟投核心城市住宅项目

房企融资出现新风向。近日，华润置地200亿元公司债获证监会注册批复，募集资金中有85亿元将投向北京、上海、杭州等核心城市符合政策要求的住宅项目，相当于超四成资金将进入具体项目。将资金用途与具体项目挂钩的安排，近期还出现在多家央企的债券发行用途中。

招商蛇口同期获批的166亿元公司债中，55.5亿元拟投向北京、上海、杭州、西安等地的7个项目；中海地产在10月底获审核通过的200亿元公司债中，合计约93亿元拟用于北京、上海、杭州5个项目建设或偿还项目有息负债。

业内认为，上述三单公司债体现了「828新政」中资本市场对构建房地产发展新模式的支持。2026年8月28日，多部委联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，确立「新老划断、现房优先」的销售制度改革框架。销售制度改变后，对项目层面融资的影响最为直接：中指院指出，在旧的预售制度下，购房人的首付与按揭资金事实上承担了期房「前置融资」功能，相当于为开发商提供了约占开发总资金近半的「无息垫资」；新政下销售回款周期大幅拉长，购房资金退出开发融资链条，房企曾依赖的预售资金滚动开发模式难以为继。

监管层给出了销售制度转变后的配套融资方式。证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确「推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求」。中指院认为，该意见支持房企债券融资体现在满足合理融资需求、提高审核效率，覆盖国有、民营等各类所有制房企，并支持发行公司债券募集资金主要用于符合政策要求的房地产项目，募集资金规模与项目所需资金相匹配，负责实施的项目开发公司须符合监管要求。

金杜律师事务所合伙人孙昊天在一篇解读房地产融资的文章中提到，《意见》中最深层的变化是资本市场涉房融资的准入逻辑，将从考察房企整体资信，转向以具体项目的合规性、收益性、现金流和资产质量为主要依据，资金从源头上流向符合发展新模式方向的保障性住房、「好房子」、改善性住房、租赁住房、城市更新等项目。

编辑解读：把债券募集用途写到「哪个城市、几个项目、多少钱」这一层，是这轮融资变化里最实质的部分。过去买地产债看的是主体评级与集团信用，现在资金被明确绑定到项目，等于把偿债来源也从集团整体现金流收窄到具体项目的销售与运营回款——对投资人，判断依据变细了；对房企，能拿到钱的前提变成项目本身合规、算得过账。这也解释了为什么首批落地集中在央企：项目储备集中在核心城市、财务报表与合规底子清楚，最容易通过新口径。但要说「融资新政已经见效」还太早：三单债券获批只是发行端放行，资金实际到位、项目开工与销售回款能否形成闭环，仍需至少几个季度观察；对民营房企而言，能否在同一准入逻辑下获得同等支持，才是检验「一视同仁」的关键。

来源：第一财经资讯《公司债资金开始流向项目端，房企融资新政效果仍待传导》（2026-11-12 19:02）。原文链接：https://www.163.com/dy/article/LBIB4LD60519DDQ2.html

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