前三季度土地收储专项债超1750亿元、存量房收储仅76亿元：去库存资金投向相差23倍

11月13日，腾讯新闻刊发晨光地产行研文章，梳理近期多地存量土地收储案例与专项债资金投向结构。文章列举，10月29日广州市黄埔区原广州港集团港航三期地块（商业用地）被政府回收储备，该地块2022年由广州港集团以12.9亿元竞得，今年9月以12.4亿元回收，拟变更为商住用地，预计出让收入可达17.6亿元；融创广州文旅城闲置地块近日完成收储，补偿金额2.72亿元，收储后预计出让收入16.7亿元。文章还提到，广州近期发行的土地储备专项债券期限长达15年，为这类存量盘活项目提供了较长的偿债周期。

其他城市也有动作。10月20日，肥西县自然资源和规划局计划收回合肥合百集团下属子公司位于严店镇的A地块，面积5.87万平方米（约88.1亩），用途为城镇住宅用地，收回价格约1.4亿元；大连市财政局披露，依托土地储备专项债券争取到4.16亿元债券资金推动西岗区两地块收储，这两块地自2010年摘牌后搁置十余年，重新挂牌后于7月15日以8.32亿元出让，由华润置地旗下公司竞得，溢价率30.8%，创下大连近五年土地竞拍溢价新高。

资金总量呈现明显反差。据文章引用的统计，2026年前三季度全国土地储备专项债券已发行3438亿元，其中用于收回收购存量闲置土地的超1750亿元，占比50.8%；同期房地产相关专项债券累计发行超6000亿元，其中收回收购存量闲置土地的超1750亿元、占近30%，而用于收购存量商品房的专项债券只有76亿元、占比仅1.3%，两者相差23倍。文章分析的原因包括：土地收储收益明显且多为内部闭环交易，兼顾化债与稳地价；存量房折价收购与房企报价存在矛盾，房企宁可慢慢降价出货也不愿以五折左右低价批量卖给政府；收购后还要承担长期持有运营成本；以及央地目标不一致，地方在问责机制下更倾向选择收益稳、风险小的土地收储。

编辑解读：同是「发债去库存」，钱几乎都流向了土地端，这背后是激励结构而不是执行力度问题。土地收储可以通过规划调整创造增值、压缩新增供给、兼顾化债，形成相对清晰的收益闭环；存量商品房收购则要面对折价分歧、长期持有与运营支出，短期账不好算。文章提到房企宁可慢慢降价出货也不接受五折左右的批量收购，这解释了76亿元为什么迟迟上不去。需要提醒的是，两组数字的口径并不相同：3438亿元是土地储备专项债总额，超6000亿元是房地产相关专项债总额，1750亿元在两者中分别占50.8%和近30%，读的时候别把分母混用。对市场而言，土地端收储主要影响未来供给，存量房收储才直接消化现房库存，二者对去化周期的作用路径不同，不宜笼统称作「去库存发力」。文中多为机构梳理与案例转述，具体发行规模仍应以财政部门公开数据为准。

来源：腾讯新闻《今年存量土地收储专项债已超1750亿，存量房收储却不足百亿》（2026-11-13，晨光地产行研）。原文链接：https://news.qq.com/rain/a/20261113A0BE3N00

文／小编