第45周13城新房库存同比下降10.7%：去化周期缩至18.8个月，三四线仍达69.5个月

2026年11月12日，中银证券发布房地产行业第45周周报。报告指出，第45周新房成交面积环比由正转负、同比降幅收窄，二手房成交面积环比降幅收窄、同比涨幅扩大；新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降。同期南京、西安、海南等地发布商品房销售制度细则。

库存端是本周较受关注的一组数据。截至第45周末，13城新房库存面积7220.0万平方米，环比增速为负0.3%、同比增速为负10.7%；去化周期18.8个月，环比下降0.3个月、同比下降1.9个月。

分城市能级看，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.8、17.9、69.5个月。其中一线城市环比下降0.3个月、同比下降3.2个月；二线城市环比下降0.3个月、同比上升2.3个月；三四线城市环比上升1.2个月、同比下降6.9个月。城市之间的分化，比总量层面的「库存回落」更值得留意。

成交端可作对照：第45周47城新房成交面积214.7万平方米，环比下降20.8%、同比下降18.0%，同比降幅较第44周收窄8.1个百分点；23城二手房成交面积243.5万平方米，环比下降3.8%、同比上升14.5%，同比涨幅较第44周扩大3.4个百分点。新房与二手房、环比与同比，方向并不一致。

报告还提到土地端：第44周百城全类型成交土地规划建筑面积5469.1万平方米，环比下降23.9%、同比上升92.0%；成交土地总价1363.7亿元，环比下降4.6%、同比上升105.2%。此外，13城新房库存套数为73.2万套，环比增速为负0.5%、同比增速为负11.5%。

编辑解读：库存同比下降10.7%、去化周期缩短到18.8个月，看起来是积极信号，但拆到城市能级就完全是另一幅图景：一线14.8个月、二线17.9个月，三四线却高达69.5个月，且三四线去化周期环比还上升了1.2个月。也就是说，库存改善主要由核心城市的成交与供地收缩共同促成，并非普遍性的市场出清。另一个容易误读的点是「去化周期下降」不等于「房子卖得更快」——这个指标由库存面积与成交速度共同决定，当周47城新房成交面积环比下降20.8%，分母走弱同样会改变读数。对购房者，更实用的判断依据是本地库存的绝对量与挂牌结构；对房企，三四线69.5个月意味着这些区域的拿地与开工仍需谨慎，全国性的「库存回落」不宜直接用作扩张依据。

来源：中银证券《房地产行业第45周周报：本周新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比涨幅扩大；南京、西安、海南发布商品房销售制度细则》（同花顺财经，2026-11-12）。原文链接：https://news.10jqka.com.cn/field/20261112/681746267.shtml

文／小编