沈阳出台商品住房销售制度实施意见：5方面13项，土地出让价款可分期两年缴清

11月13日，沈阳市房产局发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》政策解读。为贯彻住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的建房规〔2026〕3号文件，沈阳市房产局会同国家金融监督管理总局辽宁监管局、市自然资源局、市城乡建设局制定了这份实施意见，把国家层面的制度要求转化为本地执行标准。《实施意见》共5个方面13项政策规定。

在预售管理上，文件以2026年8月28日为时间节点实行新老划断、分类施策，给予政策过渡期，并完善预售资金监管、设定重点监管额度，保障资金用于工程建设。在现房销售上，2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目优先选择现房销售；定金最高不超过总房款5%，须纳入监管账户，完成首次登记后解除监管。政策解读把「维护购房人合法权益」列为出台必要性之一，明确要提高预售门槛、强化预售资金与定金全流程监管。

主办银行制度是另一项核心安排。文件明确项目相关资金纳入主办银行管理，贷款银行应实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配，并加大对现房销售项目和「好房子」项目的开发贷款支持力度。土地供应端同步配套：2026年8月28日后新出让土地，可半年内缴纳不低于50%的土地出让价款，余款可延长至出让合同签订后两年内全部缴清，且不收取分期利息。

审批与交付环节也有调整。文件提出优化工程建设审批流程、实现「拿地即开工」，可按最小交付单元竣工验收，推动项目分批次交付，并落实商品住房开发项目公司制，压实各方主体责任。政策解读说明，设置差异化过渡期是为了区分新出让土地、已拿地未办规划许可、已办规划许可等不同情形，对存量项目实行分类处置，保障房地产市场平稳运行。实施意见自发布之日起执行，辽中区、新民市、法库县、康平县遵照执行。

编辑解读：把这份解读和前几个月各地陆续出台的现房销售细则放在一起看，重点已经从「要不要现房卖」转向「钱怎么周转、项目怎么过渡」。土地出让价款半年缴50%、余款两年内缴清且不计分期利息，实质是给开发商的现金流让出缓冲；按最小交付单元竣工验收、分批次交付，则是让回款节奏能够与建设节奏对齐——现房销售拉长回款周期，如果没有这两项对冲，企业资金压力会明显放大。对购房者而言，真正可核验的是三点：定金是否进入监管账户且不超过总房款5%、项目土地出让公告发布于8月28日之前的还是之后、以及预售资金重点监管额度如何设定。需要提醒的是，本文件是政策解读稿，具体办理仍以实施意见原文和属地部门口径为准，不宜把「优先选择现房销售」理解为全部新项目一律现房。

来源：沈阳市房产局《〈关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见〉政策解读》（2026-11-13）。原文链接：https://fcj.shenyang.gov.cn/zwgkzdgz/fdzdgknr/zcjd/202611/t20261113_5117601.html

文／小编