海南细化商品住房销售制度：现房定金不超总价 5%，全面推行交房即交证

近日，海南省住房城乡建设厅等 3 部门出台《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的通知》，在延续既有现房销售管理框架的基础上，对交易风险防控、预售资金监管、项目开发服务等环节作出细化安排。海南是全国较早推行现房销售的省份，此次新政的关键在于把不同时期出让土地的项目分层处理。

按《通知》，2026 年 8 月 28 日后新出让土地的商品住房项目继续实行现房销售；2020 年 3 月 8 日至 2026 年 8 月 28 日期间出让土地的项目，现房销售条件按原有政策执行；2020 年 3 月 8 日前出让土地的项目可继续预售，鼓励选择现房销售。市县政府批准的城市更新项目，配建商品住房的可继续按预售制度执行。

现房销售条件被严格限定：房企须完成项目竣工验收备案、水电气等配套具备交付条件后，将现房销售方案及证明报所在市县住建部门备案；并推动完成房屋首次登记后再申请现房销售，全面推行「交房即交证」。定金是本次亮点——取得建筑工程施工许可证后可与购房人签订定金合同，原则上不高于房屋总价 5%，定金全部存入监管账户、监管期间不得使用，竣工验收备案后解除监管。

预售端同步收紧。8 月 28 日后新出让土地的项目申请预售，须满足单体建筑主体结构封顶；此前已出让土地的可预售项目，各地应合理设定重点监管额度，监管资金要能覆盖项目全部工程建设费用。制度层面还要求实行项目开发公司制，竣工验收备案前严禁投资人抽调项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红；并推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，开发贷、自有资金、现房销售资金等全部纳入资金账户管理。

编辑解读：海南这份细则的价值在于「分层」——它没有把历史项目一刀切推到现房销售，而是按土地出让时间划了三条线，避免已在建项目因规则突变出现资金链断裂。对购房人而言，真正改变风险结构的是定金监管与「交房即交证」：前者限制了付款节点，后者压缩了交付后办证的等待期。读者可以对照自己城市细则里有没有类似的过渡安排。

来源：中国建设报《海南出台新政 完善商品住房销售制度》（2026-11-10，网易转载）。原文链接：https://www.163.com/dy/article/LBC64SE60556IL51.html

文／小编