11月上旬深圳二手住宅成交均价回升至5.8万元/㎡：300万—500万与800万—1000万总价段占比同步上移

乐有家研究中心监测数据显示，截至11月12日，11月最新深圳二手住宅成交均价为5.8万元/平方米，对比10月回升2.8%，回到8—9月水平，但距离回到「6字头」还有差距。该机构把这轮回升归因于成交结构上移，而非单一房源涨价。

具体看总价段变化：300万—500万元价格段成交占比由10月的31.1%升至34.1%，800万—1000万元段由6.5%升至9.1%。刚需改善与中端改善接棒，成交重心向中端价位上移，助推了当前均价回升。

网签量方面，11月1—12日深圳一手住宅预售网签累计643套、现售网签累计456套，预售与现售合计1099套；本月二手住宅累计网签1961套。一手预售与现售被分开列出，反映现房销售在销售制度改革推进后已有可单独观察的网签口径。

同期发布的惠州数据可作区域对照：据惠州市房地产业协会监测，10月全市一二手商品房共成交11766套、同比上升8.3%，成交面积102.33万平方米、同比上升3.2%；1—10月全市一二手商品房共成交126234套、同比上升10%，成交面积1121.41万平方米、同比上升4.0%。

口径上需要分清几件事：成交均价是机构监测样本的加权结果，受当期成交结构影响明显，结构变化带来的均价回升不等于同一小区、同一户型的价格上涨；一手预售网签、一手现售网签与二手网签属于不同市场，不宜相加当作「总成交量」；深圳与惠州两套数据分别来自不同机构、不同统计范围，只能看各自方向，不能横向推算涨跌幅度。

编辑解读：均价回升2.8%最容易被读成「房价涨了」，但报道给的解释恰恰相反：300万—500万元与800万—1000万元两个总价段的占比同时抬高，说明是这个月成交的房子整体更贵，而不是同一套房子报价上调。对自住购房者，与其盯全市均价，不如核对意向小区近三个月的实际成交单价与挂牌价差，前者才反映自己要付的钱。另一处值得留意的是一手网签被拆成预售643套、现售456套分别披露——现房销售从政策文本走到可统计的网签口径，后续观察制度改革影响就有了连续数据。惠州1—10月累计同比上升10%则说明周边城市成交韧性仍在，但两地口径不同，不能据此推断「大湾区整体回暖」。上旬数据只是半个月的短窗口，且未公布各区分布与套均面积，是否形成趋势还要等完整月度网签。

来源：乐有家研究中心监测数据（《11.13早读丨11月上旬深圳二手成交均价回升至5.8万元/㎡》，2026-11-13 刊发，数据截至 11-12）。原文链接：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIxNzk0NzY5MQ==&mid=2247498460&idx=1&sn=cd6bca35e8d7eb1113d2c144ad1871d3&chksm=9660262f8689b7231467214d70ca7b75b65a0379bda0ccd6104e1e07f817ccbcf438e1c98303#rd

文／小编