买期房先看证件：预售许可与五证核验的核对顺序

期房售楼处里，沙盘、样板间、效果图都做得漂亮，最容易让人跳过的是墙上那几张证件复印件。等到交了定金才发现某栋楼并不在许可范围内，或者项目手续根本没齐，退起来就费劲了。看证不是走流程，而是确认「这套房能不能合法卖给你」的第一步。

所谓五证，是房地产开发与销售环节常见的一组许可与证照，通常包括建设用地规划许可、建设工程规划许可、国有土地使用相关权证或不动产权证、建筑工程施工许可、商品房预售许可或现售备案等，各地名称与表述可能略有差异。其中与期房认购最直接相关的是预售许可：它记载了准予预售的范围，具体到楼栋、层数甚至房号。具体证照名称与办理要求，以当地现行规定和主管部门公示为准。

为什么要逐项核？因为不同证件回答的是不同问题：用地与规划许可说明项目用地和建设依据，施工许可说明工程具备开工条件，预售许可说明这部分房屋可以对外销售。缺任何一环，都可能在后续网签、贷款、办证时卡住。尤其要注意，一个项目取得预售许可，不代表所有楼栋都在范围内，必须核到你要买的那一套。

核对顺序可以按四步走。第一步看原件或公示：在售楼处查看公示的证照，记下证号、发证机关、日期与许可范围；也可以到当地住房主管部门官网或政务平台按项目名称、证号查询核验，以官方系统结果为准。第二步对楼栋：确认拟购楼栋、单元、房号落在预售许可记载的范围内，超出范围的不要认购。第三步对主体：核对开发企业名称、合同出卖人、收款账户名称是否一致。

第四步连着资金一起看：确认预售款按要求进入监管账户，付款后索取正规票据，核对票据开具方与合同主体一致；把证照信息与查询结果拍照留存，和认购资料、宣传材料一起归档。若销售以「证件在总部」「马上就批下来」为由拖延，最稳妥的做法是暂缓交钱，等核实完成再决定。涉及办理条件与监管要求，一律以当地现行规定和主管部门答复为准。

常见的坑包括：只看墙上复印件，没到官方系统核一次；把「项目有预售证」当成「这栋楼能卖」；忽略许可范围里的层数与房号，买了尚未获批的部分；把款项打到个人或非监管账户，票据与合同主体对不上；以及被「今天不定就没了」催着跳过了核验。还有一种是把认购书当成正式合同，忽略两者效力与内容并不相同。

给自己一份核证清单：证照名称与证号记下、官方渠道查询核验过、拟购楼栋房号落在许可范围内、开发与合同与收款主体一致、预售款进入监管账户并拿到正规票据、证照信息拍照归档、存疑处已向主管部门核实。具体要求以当地现行规定为准。沙盘可以慢慢看，证件必须先看清，这一步省下的往往是最大的风险。

文／小编