老人名下的房由子女来卖：授权与意思表示怎么核

看中一套房，接待、议价、谈付款的都是业主的子女，说老人年纪大不方便到场，手续可以代办。价格谈得顺，直到准备签约才想起来：一直没见过权利人本人，也没看清委托材料写了什么、能办到哪一步、是不是本人真实意思。真要往下走，心里没底；可材料摆在那儿，又不知该从哪一栏核起。

这里说的是权利人由家属代为出售时的授权核实，也就是在签约与付款之前，核清权属记载的权利人是谁、代办依据是什么、授权范围是否覆盖议价签约与收款、授权形式与期限是否符合受理要求、以及权利人本人的意思表示如何确认。它不判断行为能力或授权效力的法律细节，也不解释登记规则，只讲交易前该核哪些凭据。授权形式、可代理事项与受理要求，以不动产登记机构及经办方现行规定与答复为准。

之所以要单独核，是因为多了一层代理关系后，「谁有权决定卖」「谁能收钱」「谁能签合同」可能不是同一个人；若授权只写了协助办理手续，却没写代为议价或代收款，后面每一步都可能被要求重新确认。把关系核清，也能避免付了款却找不到可追溯的责任主体。顺序上宜先查权属、再验授权、再明确本人意思表示、最后签约付款。

先核权属与授权。通过登记机构提供的查询渠道，确认权证或登记簿记载的权利人姓名、共有情况、房屋坐落与有无其他权利限制记载，把查询结果留存；再看对方出具的授权材料：委托人姓名与权属记载是否一致、受托人身份、授权事项逐条写了什么（是否包含议价、签约、收款、代办登记）、有无期限、签署日期、形式是否符合受理要求、是否需要共有权人一并出具。逐项抄进核对表，缺项或写法含糊的列进待确认栏。

后半程把意思表示与款项接上。通过可留痕的方式向权利人本人确认出售意愿、房屋与价格口径、授权是否仍有效，答复留存并注明日期与参与人；向登记窗口或经办方确认该类授权在后续受理中还需什么形式、是否要求本人到场或另行核验，答复逐条记下。付款前核收款账户与合同主体、授权范围是否对应，不把钱转给未在材料里出现的第三方。所有确认写进合同或附件，授权材料作为附件留存；递件时按窗口答复补齐原件核验，索取受理回执。

常见的坑有五个。一是只听家属口头说明，没核权属记载的权利人；二是授权只写「代办手续」，实际却由受托人议价签约；三是没确认权利人本人当前的意愿，事后各说各话；四是授权期限或形式不符合受理要求，递件被退回；五是收款账户与合同主体、授权范围对不上，退款时找不到依据。更隐蔽的一处，是房屋属夫妻或其他共有情形，只取得其中一人的授权，另一共有人未参与，整个链条缺一环。

稳妥的做法是自己留一份核对清单：权属记载查询结果、授权范围逐条、共有权人是否齐全、形式期限与受理要求、权利人本人意思表示留痕、收款账户与合同主体一致、附件与受理回执归档，七项齐了再签约。在沭阳核实房屋权属与登记信息，可到不动产登记窗口或通过当地政务服务平台查询，可查范围与需带材料以登记机构现行清单与答复为准。把中间这层关系核清，交易才不会停在递件那一刻。

文／小编