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大变局:多城楼市“翘尾”2022年或首迎“房子升值潮”?高层表态

2022-01-12 09:34:29    沭阳房产在线     国内动态    

2021年至2022年,人们对房地产似乎普遍处于“看空”的态度。



其中,很大的一个因素是人口出现了转折。



前几天,学者任泽平发布了一篇名为《解决低生育的办法找到了——中国生育报告》的长文,深刻地分析了我国当前遭遇到的人口窘境,通过与发达国家对比的方式,提出了一系列的解决策略。#任泽平提出印钱生娃的办法可行吗#



任泽平指出,要让年轻人敢于生娃,关键的一点在于发现金,让人们实实在在地感受到生娃带来的现金好处,这比任何其他的措施要来得更加直截了当,也是行之有效的唯一方式。



任泽平这份“人口报告”发布之后,网友们给出了各式各样的看法,有人说任泽平的这份建议不可行,因为一旦发放2万亿现金流动,那无疑就是在凭空增加社会的货币量,在货币增加商品数量不变的情况下,物价必然首当其冲,所以业内人士说,这是“饮鸩止渴”的短视做法。



当然了,也有人分析,现在我国的生育率低至1.1水平,处于全球最低的那一个档次,没有“刺激”性的措施出来,温和型的手段根本起不到任何作用,所以任泽平的建议很正确。



低生育率会带来哪些影响?



其实多数人都知道,在过去的20多年里,人口红利加上改革红利,为中国的发展注入了强大的动力,尤其是人口红利提供了充足的劳动力和消费市场。这一点在房地产上表现尤为明显,过去20年是我国的人口大增长期,同样也是房地产价格爆发期。



在人口增加,住房供给跟不上的年代里,商品房市场呈现出供需不平衡的状态,进而促进了房产价格快速上浮。然而近些年来,一个非常显著的改变是:人口增速减缓,该买房子的人和家庭基本都已经买房了,商品房却依然在快速建设和增加,进而导致房产供大于求,在炒房的加持下,房地产的泡沫化愈发严重。



指闻君认为,人口的转折,成为了近些年房地产转折的一根稻草,调控起到了“点燃器”的作用。



随着调控逐年增加,房地产存在的巨大泡沫被逐渐排挤出去,当市场上只剩下刚需的时候,住房数量远高于购房需求,那么价格就呈现出下滑的走势。



房地产的脆弱表现,在2021年体现比较明显。



纵观2021年全年的房产走向,可以用3段论来总结:局部热——温和——渐冷。



金三银四的时候,合肥、深圳、成都、南京等个别城市局部地区出现了楼市聒噪情况,随后调控点对点的降临,从4月份至12月份,全国各大城市的房地产普遍呈现出“遇冷收缩”的态势。



至于为什么,相信关注房地产的人都知道,短期归结为央行的“3+2”楼市资金限制策略。



  • 2020年8月份,央行首次提出了“房地产企业的三道红线”,要求房企们把所有的负债等三项指标全部降低至绿线标准以内,否则融资受到限制。

  • 2021年的时候,央行再次加码,提出了“金融机构对房地产融资双上限”,一方面限制向房地企业的融资幅度;另一方面限制向购房者个人的融资比例。



在央行“3+2”资金限制规定下,各大城市各个银行对房地产贷款开始大幅度减少,与此同时房贷利率开始纷纷走高。房地产企业们手中没钱了,购房者们想买房子但是银行不给贷款,即便是贷款那利率也非常之高。



为了挽回销售量、扩充资金面,房地产企业们争先恐后地掀起了“打折促销潮”,一时间房地产“打折内卷”形成了前浪推后浪之势。



不过,2021年底至2022年初,似乎这种“内卷打折”迎来了转折。



2022年或首迎“房子升值潮”?年末岁初迎来大变局:多城楼市“翘尾”出现,已经开始“动起来”了



1、成都这个中西部城市,楼市迎来了翘尾情况。2021年上半年受到严厉调控之后,成都楼市一夜冰封,新房去化速度减弱的同时,二手房挂牌量开始冲高。



然而年末的2个月里,成都的楼市去化速度有所抬头,11月份,二手房成交量达到了5600套,12月直接达到了1万套大关,相比起前几个月平均3000套/月的销售量,11月份至12月份的二手房销售量有点让人瞠目结舌。



至于为什么成都的楼市会出现如此“抬头热”的情况,笔者认为是银行近期放贷速度增加的结果,前期由于二手房放贷时间拉长,有的2个月,有的3个月,随着银行信贷的宽松,无论审批多久的贷款,都在11月至12月一股脑释放出来,导致住房成交量开始冲高。



2、杭州这个新兴的一线城市,同样不甘示弱。在2021年全年收缩的情况下,21年末至22年初同样出现翘尾,在21年杭州的楼市始终起伏不定,新房成交20万套,二手房成交8万套,总数量达到28万套,堪比北京等一线城市。



不过,杭州的新房和二手房呈现出分化明显的走向,新房在一路高涨的局势下,二手房市场跌宕起伏,前期月均1万套随后逐渐减缓至3000多套。申花、奥体等地段,摇号购房者更是异常激烈。在年末杭州第三轮土地供应结束后,36块地皮有24块封顶摇号,直接收761亿元,全年一共的3轮土地出让金高达3100亿,成为年度第一的卖地大城。



随着10月份之后的信贷宽松,杭州的二手房交易开始反弹,10月1900套,11月2600套,12月直接达到了3400套,2021年末的一周成交达到1190套。



3、郑州,从凉凉到回暖,也经历了过山车,在国庆节之后,就有中介表示郑州的楼市收缩了。当期的中小房企,无不表现出“打折促销”的样式,有的折价1000元/平米,有的折价3000元/平米,市场上大大小小的开发商纷纷开启“折扣营销”模式。



这一点在新房和二手房成交量都表现明显,8月新房成交破1万套,9月新二手房的价格再次下探。三环内一长江路的楼盘,2019年能达到1.6万/平米,到了2021年的12月,只有1.4万元/平米,即便这么低,还是没人购买。



不过,10月至12月,郑州的房市似乎正在开启新一轮的“暖冬之旅”。随着信贷的放松,市场上的购房信心也开始走高了,新房库存由于太高了,所以只能缓慢释放,二手房的挂牌价格和成交量有了明显的提升情况。



除了上述的城市之外,一二线城市普遍表现出“翘尾巴”的迹象,武汉、合肥、天津等都是如此。那么是不是意味着2022或首迎“房子升值潮”呢?在这里,指闻君给出了“否定”的答案,因为高层已表态



因为住建部已经定调了,房地产即便是略有抬头,也只能回到“平稳”的本位上去,不会有多大的涨幅。



“前不久,住建部部长王蒙徽在接受新华社采访时说到:保持调控政策连续性稳定性,继续稳妥实施房地产长效机制,落实城市主体责任,保障刚性住房需求,满足合理的改善型住房需求,努力做到稳地价、稳F价、稳预期。”



从住建部长王蒙徽对2022年楼市定调中可以看出,2022年房市只有“平稳”二字。

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