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二手房指导价实行后,中介苦挨但楼市愈发理性

2021-12-04 09:18:00    沭阳房产在线     楼盘行情    


记者|张子怡



深圳二手房指导价实行9个月以来,二手房成交量没有以往活跃了。



乐有家研究中心数据显示,10月份,深圳二手房成交量创下十年来同期历史新低,仅为1605套。从4月开始,深圳二手房成交量呈现连续下滑态势,4月成交量4877套,5月成交量3027套,6月成交量2575套,并且在9月跌破2000套关线。



到了11月,深圳二手房结束七连跌的态势。数据显示,深圳11月二手房成交量2211套,环比增加38%。



业内普遍认为,在深圳市场过户量5000套被视为荣枯线,2000套则意味着市场不乐观。即便深圳楼市有回暖态势,但11月的成交量还是较少。二手房指导价对市场效应可见一斑。



在深圳二手房指导价政策有力的为楼市降温后,多个房价上涨快速的城市都跟进这一政策。



目前已有12个城市建立二手房指导价机制,12个城市中,包括深圳、广州两个一线城市,东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥6个二线城市,以及三亚、绍兴、衢州、金华等城市。这些城市共同特点是这些年房价上涨较快。



各地建立的二手房指导价机制,主要瞄准房价涨幅较大的热点区域、热点小区,其中,学区房是调控的一个重点。



实行二手房指导价机制的城市,二手房成交量都出现下降。数据显示,10月份,广州二手房成交量为5253套,同比下滑50.9%;10月份,东莞二手房成交量564套,同比下滑70%;10月份,成都二手房成交量为1937套,同比下滑50%。



二手房成交量走低的背后,地产中介的日子也变得困难。曾经大街小巷都有的中介门店变得愈来越少,关店、人员优化成为多数中介的选择。



贝壳就在区域公司层面进行调整,上海贝壳进行了人员优化,其中贝壳上海研发团队、贝壳金服员工分别进行了大比例裁员,补偿为N+3。除上海外,人员调整在杭州、成都、厦门等地也有发生。牵涉的业务部门不仅限于金融,而是广义的各后台支持部门。



深圳链家的一位中介人员告诉界面新闻,市场行情调整后,公司从9月降薪,底薪减少但提点变低。本来西丽片有200多名员工,现在只有70多名了,很多同事陆陆续续离职。



在深圳二手房市场占据重要地位的中原地产也遇到同样困难。这家公司在10月内部发文称,受市场成交影响,为了保留核心资源,集团决定调整内地业务规模与架构,所有分公司都要应自身经营情况作出适度收缩,目标在第四季度达到收支平衡。



中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦告诉界面新闻,现在成交量跌了七八成后,我们很难盈利。亏损是普遍的状态,我们比较大的成本是门店,遇到市场太差的情况,都会无可奈何关门关铺裁员,关铺潮也很激烈,从高峰到现在已经减少30%的门店(指深圳门店)。



对于地产中介而言,由于下半年对于房地产行业的调控政策频频,信贷政策收紧,叠加二手房指导价的影响,房地产市场逐步恢复理性,不仅二手房成交量下跌,新房市场成交也开始下滑。开发商虽然为了加快销售会提高佣金,但整个市场状况如此,也很难起到实质效果。



郑叔伦表示,现在主要靠新房业务,刚好开发商也面临困难,越来越多的开发商找渠道,我们会有生意做,二手成交量下降之后,新房补回一点,但还是亏损状态。新盘成交量也没有想象中火爆。楼市不好的时候,购房者也会观望。



当房地产市场褪下了量价齐升的热度,服务短板被更广泛地关注后,各家中介开始新推出一些升级服务。如链家在北京推出了“随心签”,我爱我家则推出了“面签易”,麦田强调面签可以由交易双方指定地点,由权证经理和银行上门办理。



在如今购房者比以往更加关心居住品质和服务体验时,也对房产中介们提出了更高的要求。



经过这一轮楼市调控,各主要城市的房价开始逐步回归稳定,一些城市出现止涨甚至开始微跌。



据国家统计局数据,10月一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中,北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%,广州和深圳分别下降0.3%和0.2%。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%,与上月相同。其中,北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。



二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%;二手住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月扩大0.2个百分点。



深圳更为明显,在二手房指导价发布后,猛涨不停的深圳房价也变得平稳。



据乐有家研究中心统计,自今年2月深圳在全市正式实施二手房指导价以来,二手房成交价正逐步接近指导价。今年2至6月,仅有10%-16%的二手房成交价高于指导价的幅度在10%以内,而7月以来,成交价高于指导价10%以内的房源成交占比上升明显。



其中10月份和11月份,高于指导价10%以内的房源成交占比分别为55%和56%,也就是说,过去的两个月,深圳有过半的二手房成交价与指导价相比上浮不超过10%。



广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,深圳楼市不会迎来趋势反转,一是参考价对房价的上涨制约还是比较大,加杠杆的难度非常大,这就掐住了深圳楼市反弹的七寸;二是,信贷释放的空间绝对不可能像过去那么大;三是这几年建立的长效机制、调控政策也不可能松绑。



目前来看,二手房指导价对于房价的过快上涨已经起到抑制作用,受此影响的地产中介行业,在成交量减少下,要面临更长期的困难时刻。


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