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房产真相:读懂二手房停贷的信号

2021-07-03 08:46:13    沭阳房产在线     国内动态    

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2021年6月底,大家都在议论部分城市出现了二手房停贷的信号,同时一些自媒体对这些信号进行了非常夸张的解读。


在道哥看来,谣言止于智者。一定要明白部分城市出现的二手房停贷的含义,没必要对这些信号夸大其词。


首先,过去十年时间,在不同时期不同城市里都出现过二手房停贷的一些信号。换句话说二手房停贷的现象不是今天刚出现的,过去的十年时间时有发生。


第二我们就要弄明白,究竟是整个城市全部停贷了,还是一个城市里部分商业银行停贷。


这两个现象背后是完全不同的理解。


假设,部分城市里出现的是个别商业银行,停贷了二手房,那就说明主要问题不出在城市里的房地产市场,或者整个城市的房地产政策,而是出在部分商业银行自身。


那么商业银行自身的问题是什么?

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2020年12月31日,中国人民银行和银保监会联合发布了关于对商业银行的房贷集中度管理的一些指导意见。在这个指导意见里,把商业银行分成了5档,每一档按照房贷的比例和个人家庭的房贷比例,划分了不同的红线。


比方对七大国有商业银行和邮政储蓄银行、交通银行等为代表的大银行,比例可能会高一些。


像全国性的一些银行、城商行、农发行、农村信用社、村镇银行等等,也分成了不同的等级。一般来说,区域性越小的金融机构,房贷的比例要求的越低一些。


这主要是担心,房贷在局部区域过度集中,如果未来房地产市场出现了房价大幅长期的调整,那么这些金融机构就会变成集中的风险。


这个调整意见主要是从防范金融风险的角度,对商业银行的信贷资产进行了一些防风险的处理。那么大家不必和房价之间做过多的关联。


另外一种情况,如果出现整个城市所有的二手房都停止了贷款,这个可能就是大事了。


因为要么是整个城市的房地产市场出现了问题,要么是整个城市的房地产调控政策出现了新的苗头。

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一般来说,如果整个城市的二手房都停止贷款,可能意味着一刀切的新政策,这个是需要引起重视的。但是根据道哥的经验来看,这种情况出现的可能性是极其小的。


那么,当前这些所谓的二手房贷款停止,究竟影响会有多大,或者说央行和银保监会对商业银行的房贷集中度的管理,它会有多大的影响?


根据对过去几年房贷占整个商业银行贷款比例的分析,我们会发现,2020年增量贷款的占比大体是27%,之前的年份稍微高一些,大体是在30%~35%之间。


现在根据国家的对商业银行的房贷集中度的管理要求,这些大的工、农、中、建、交、邮,还有包括国开行等,要求都是32%左右,应该说这些银行基本上是可以满足房贷的正常需求的。


很明显,房贷集中度的管理制度,其实对整体的房地产市场的信贷投放,不会带来太大的影响,这个我们理解的一个大前提。


当前部分银行的二手房停贷,其实更多的可能会是个别银行要满足于监管标准的自身问题,和房地产市场、房价,乃至全面的房地产调控之间,在道哥看来,是没有太多的关系。



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