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那些县城价格过“万”的房子,都被谁买走了?

2021-06-15 10:19:47    沭阳房产在线     国内动态    

宁可一线一张床,不要老家一套房!曾经无视家乡的一线青年,想躺平的时候发现家乡回不去了。

前不久,县城房价过万这个话题备受关注。据新华视点统计,全国2000多个县城中,平均房价超过每平方米1万元,90%位于东部沿海地区,其中海南陵水和浙江义乌排名前两位。

在浙江、江苏、福建等县域经济发达的省份,县城房价一平米冲到2万元并不少见。比较集中,一些核心区域卖了3万,不亚于大部分二线城市。

年轻人怎么也想不到,家乡不再是可以作为替代的避风港。

房地产投机的普及、供应方话语权的增加、购买力的提高、新居住需求的产生等因素,都成为县城楼市虚假繁荣的推动力。在繁荣的表象下,新房空置,二手有价无市,开发商跑路烂尾,租房市场难以开放……县城房市面临的问题不多。

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回老家买房子?没那么简单。

以前网上有句流行语:北上广容不下肉身,小城市容不下灵魂。但是随着县城房价一轮又一轮悄然上涨,漂浮在大城市的年轻人突然发现,回老家安居并不容易。

29岁的孟梦最近陷入了纠结。

原因首先是热搜的话题:30岁应该有多少存款?来深圳工作四年的梦想,存款已经达到六位数——可惜第一位数小。她马上算了一笔账。从深圳目前的房价来看,做一个在大家眼里靠自己买房的深圳女孩,至少需要八九年才能攒够首付,而且是在深圳房价不变的基础上。

真正让她焦虑的是最近父母的分歧。

老家在北方的一个十八线小县城,记忆中家里的房子已经住了将近15年了。虽然总楼层不高,但自己家偏偏住在六楼,是整栋楼的顶层。所以现在的问题是,随着父母年龄的增长,没有电梯的老房子的生活体验越来越差。

父母对是否换房有分歧,四年前孟梦刚毕业就有分歧。当时老家县城新房均价7000元/平米左右,开发新楼盘的开发商不多。梦梦也陪父母去看过房子,离中心城区不近的新房子,总价五六十万元。因为当时家里周转资金不足,这个计划被搁置了。梦想当时也,在大城市工作几年后,在家乡买房应该不成问题。

前不久放假回家,梦梦明显能感觉到县城的营销中心和房产中介突然多了起来。最让她吃惊的是,一家知名开发商开发的房子比四年前看到的离中心城市更远,已经卖了1.5万元/平米。另外,老家开发的房子很少有小户型,几乎一整套要100多万。

令人心痛的是,不仅家乡的亲戚会变老,房价也会变高。

而且工作四年的梦想,带着小六位数的存款,面对家乡小县城的房子,依然面临着无法支付首付的尴尬。

过去,对于像孟梦这样在一线城市努力工作的年轻人来说,逃离北方、广州和深圳所面临的最大障碍可能是接受收入的差距。但是现在,这个障碍正在被县城逐渐失控的房价所拉大。更加尴尬的是,梦面临的境遇,与县城里的人相比,可能微不足道。

哪个县最贵?

全国有多少县城房价突破万元大关?答案是103。

据新华社报道,这100多个县位于东部沿海地区,占90.3%。其中,浙江入围数量遥遥领先,房价过万的县(县级市)多达46个。

据中国房价行情网统计,海南陵水县以34738元/平方米的价格被称为全国房价最贵的县。浙江省温州市乐清县排名第九,房价已达18925元/平方米,几乎与武汉、无锡等全国房价排名前20的大中城市相当,更不用说已轻松赶超郑州、长沙、西安等中西部省会城市。

除新房外,县城二手房市场也逐渐激活。大小中介如雨后春笋般涌现,二手房价格上市价格也随之上涨。据中国房价行情网数据显示,浙江西部与江西接壤的县级市江山市,3月份房价均价为每平方米18608元,而不少项目的二手房价格则超过每平方米2.5万元。

很明显,在北上广深房价不断收紧限购的紧箍咒下,不少县中介念叨着县城房价将进一步上涨县城房价自住,投资两不误,见证了县城房价按下加速键。

在房价上涨的社会环境下,年轻人的手机也挤满了买房应用。

温州乐清的房地产中介张明(化名)对此深有感触。近两年来,张明甚至见到了一些曾经的温州炒房团老手。这些人前几年通过合伙投资在全国范围内购买商店、公寓、别墅等房地产,通过炒作提高当地房价,最终赚取大量红利。

但近年来,全国大部分大中城市开始严厉打击炒房行为,部分炒房者开始退而求其次,将目光投向当地小县城。

与其他西部县城不同,张明认为像乐清这样的县城和周边其他县城的购买力并不低,因为东部沿海地区很多县的经济发展水平并不低,光是身边就有很多藏富民间的企业家,购买力并不逊色于中西部大中城市。

民营经济创造的巨额财富无处可去,会有大量的闲钱流入县城楼市,但实际上真正的住房需求是有限的,所以人家分离导致的县城新房空置现象比比皆是。

这也证明了另一个不得不承认的现实:东西部县城房价分化进一步扩大。

从供需关系来看,浙江等东部小县城地形供应紧张,新房难找,自然推高当地房价;从发展格局来看,东南沿海地理条件更加开放,经营环境更加成熟。包括义乌、海宁、德清在内的大量县级市都有一定的产业支撑,对各类人才的吸引力明显强于中西部地区。此外,近年来,东南沿海中小城市相继出台了一些有吸引力的人才和落户政策,在一定程度上也促进了县城房价过万。

然而,尽管极少数县城存在经济实力强、产业支持、土地供应短缺等合理因素,但大多数县城的房价超过1万英镑,这似乎更像是一种虚假的繁荣。

房价问题已经从一线蔓延到县城。

不管是东部还是中西部,县城的房地产市场几乎都是近几年才开始觉醒的。从2015年到2018年,全国棚改连续四年完成量约为600万套。棚改、旧拆、货币安置,大量资金涌向小县城,同时也造成了大量的刚需,在一二线城市房价暴涨的带动下,小县城房价也迎来了几波补涨。到2020年,棚改2.0被叫停,对房价的拉动力必然会减弱。

这也不得不让人怀疑:除了理财需求,这些房价过万的县的真实居住需求来自哪里?

在县城推进城市化的过程中,许多县城都在经历扩张。从建筑生活的角度来看,确实有一批因老房子或者配套设施落后而产生的换房需求。但总的来说,由于新一代人口从县城流出的情况越来越严重,几代换房的需求不会持续太久。

另一方面,大中城市的学区房焦虑正在向小县城蔓延。作为大中城市圈子协调发展的小县城,一定程度上会迎来学区房的短期升温。此外,小县城婆婆式需求的婚姻标准,熟人社会的聚在一起买房,逃离北上广深的回乡置业,都是新房市场的居住需求之一。

随着房地产投机热度的上升,供应方话语权的增加,购买力的提高,新的居住需求的产生...在一系列因素的叠加下,县城房价上演了一部剧,超过一万甚至三万。

能像电视剧一样住得起宽敞学区房的家庭并不多。小欢喜也是县城的宜居生活。

商品房在县城如雨后春笋般涌现,给一些群体带来利益,同时也必然导致县城房地产市场市场不透明、交易秩序混乱、质量参差不齐等混乱。

在不成熟的县城房地产市场,土地拍卖市场的知名度不断上升,地价一次次创下新高。例如,4月19日,浙江省金华市浦江县一处宅基地拍卖价格为16600元,溢价率为79.83%;4月13日,浙江省金华市兰溪市一处商住用地出价9633元,溢价率达到88.89%。

面粉还是这样,没有大城市那样的限价魔咒,谁能保证面包的溢价不会更高?新房定价不透明随意的概率增加,二手房没有市场价格,最加的只有县城楼市的不稳定性。

房地产市场的变化总是影响着每个购房者的神经。

在城市化过程中,由于早期鼓励中小城市发展,在一定程度上导致资源错配,如一二线土地指标短缺、三四线泛滥,导致一二线住宅供不应求、三四线库存严重。在全国范围内,几乎所有的县城都存在过度开发建设的情况,更何况县城里充斥着大量的小开发商,烂尾跑路和房屋质量的风险,也影响着刚刚需要买房的人的焦虑。

在交易层面,当投资需求在县城楼市越来越普遍时,购买力不断分化,房价进一步上涨,最终导致刚刚需要的客户无法接手。

另一方面,随着城市化进程的放缓,一二线城市对人才的重视程度将继续强于三四线城市和许多县。那些没有产业和资源支撑的县人才流失严重,年轻人回国买房意愿低。房价迅速上涨后,人才回归的可能性进一步受到抑制,楼市最终很可能因为无人接手而下跌。

当然,为了抑制房价的快速上涨,县城也开始了政策层面的调控。

4月20日,浙江衢州下辖县级市江山市出台房地产调控政策,包括加强土地供应、完善住房保障体系、营造公开透明的舆论氛围、抑制不合理住房需求等12项稳定楼市措施。

在江山之前,衢州下辖的另一个县城已经开化,4月初出台了楼市调控政策;更早的3月底,浙江金华下辖的义乌、永康也出台了楼市调控政策。

当房价上涨过快时,政策层面的调控会紧随其后。

为避免楼市泡沫日益扩大,去金融属性显然是许多房价超速上涨的县城必须做出的选择。而且可以肯定的是,全国县城的房价分化还会继续。

首先,长三角、珠三角、京津冀、成渝等大城市圈周边协调发展的小县城,由于大城市置业门槛高,这些优质小县城将承担后花园的使命,人口流入充足,因此房地产市场有机会继续稳步上升;

其次,自身经济发展先进,有大量本地客户,产业支撑相对完善的东部县城,有一定的房价支撑,房地产市场不会迅速降温,但对炒房行为的调控政策会陆续出台,增速会继续放缓;

对于大多数小县城来说,人口少,长期处于净流出状态。目前的居住需求更倾向于购买新房,尤其是价格相近的情况下,二手房很难卖掉,租房也没有市场。随着三孩政策的出台,三四线城市和小县城有更大的回应机会。如果房价进一步加快,不仅会让在一二线城市工作的年轻城镇无路可退,还会增加刚刚需要的买家的生活压力,从而加剧人口流出,最终反映楼市。即使这些县的房价不会大幅下跌,也没有太大的上涨空间。

在房住不炒的基调下,100多个县的房价过万,给楼市敲响了警钟。纵观中国城市的发展轨迹,大城市必然会越来越大。小县城的未来是发展特色,而不是让资金流入楼市,打造无人居住的鬼城社区。

只要还有鬼城,居民有自己房子的美好愿望是无法实现的。

今年3月发布的《关于加强县城绿色低碳建设的通知(征求意见稿)》提到,将限制县城居住建筑高度,新建住宅以6层为主。同时提到,县城要保持景观和自然风貌,保护和继承县城的历史文化和风貌,保持传统街区的整体格局和原有的街道网络,实施窄路、密路网、小街区,打造县城宜人的空间尺度。

对于每个居民来说,在通往这个理想县城生活的道路上,合理的房价非常重要。


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