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中国楼市彻底变了!

2021-06-08 20:11:00    沭阳房产在线     国内动态    

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一颗事关中国楼市最大的棋子突然落下,让所有人都防不胜防。


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这个通知的名字很长,我数了数,一共58个字,但是能让你关心的其实只有一句话:


国有土地出让收入,自2022年起,全面划转税务部门征收。


具体的时间表是:


自2021年7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省(自治区、直辖市、计划单列市)以省(区、市)为单位开展征管职责划转试点。


自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。


在此之前,很长一段时间以来,人们对于楼市的信心,都来源于一个充满魔法的名词:土地财政。


这也是很多专家之所以看多楼市的最大底层逻辑。


地方政府严重依赖于土地财政,所以才造成地方对政策的消极执行,这是在调控之后,各城市房价热度屡创新高的所有根源。


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——图片来源于投实


财政部公布的数据是, 2021年1到4月累计,全国政府性基金预算收入24277亿元,同比增长36.6%。其中,国有土地使用权出让收入21383亿元,同比增长35%。

 

也就是说,2021年前4月全国卖地一共收入了2.1383万亿元,因为这个钱全部留在了地方,占地方一般公共预算收入的比例是52%。


地方财政100块收入里面,卖地收入的钱52块。


专家说的很对,看了这个数据,没人会怀疑那个楼市永远涨的逻辑。


这也是民间对楼市庞大信息的基础之源。


但是现在,一切忽然断了,甚至连支撑这个逻辑的支柱都不存在了。


这是一招狠棋。


整个中国楼市的逻辑都变了。


之前,是地方财政依赖,所以供给越少,地价越高。没钱了就拍几块,就能解决很多问题。


现在,则是流水落花本无情,一路漂泊向前行,甚至在手里空转的机会都没有了。


大家都成了流水线上的打工人,做好自己的那一份工就好了。


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地产对于中国经济的意义到底是什么?


不管是改善人们的居住需求,是有效支撑国民经济快速发展,还是中国城市化建设的主要载体。


以上任何一个,房地产开发企业都功不可没,这是毋庸置疑的事实。


但是从国家的顶层思维来看,房地产已经不可能再是核心战略。


因为这就像鸦片,可以止痛,可以兴奋,但是吃多了,就成毒药了,会反噬,这才是最可怕的。


从2019年的7月30日政治局会议开始,关于房地产的一切,都已经挑明了说了。


坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。


这句话只有44 个字,字字千金。

读完这句话,地方政府,开发商,房地产投资客都开始紧张,仿佛地产行业的前景已成定局。


中国经济双循环则彻底将房地产打入了谷底,这是中国楼市身份转换的最重要的原因。


在此之后,更多的大棒接踵落在了房地产身上。


三道红线直接卡死的是房地产融资。


有多少昨日还风光无限的地产头部企业,忽然之间就危机重重,陷入违约的沼泽之中。


甚至有人因为200亿的到期债债,就到了卖地买资产求生的地步。


在几年前,这完全是不可想象的,那个时候,高杠杆加持狂飙突进做规模争老大,才是地产正常人干的事。


谁知道光阴一转,当时垮的步子有多大,今天扯住的蛋就有多疼。


然后则是一年三次的集中土拍。


大多数时候,楼市的持续火热,都是因为供需失衡。每年实际的共计,总是只能到实际供给的百分之几十,从来都没有按计划完成过。


这一方面是供给过少造成供需失衡;另一方面也造成了开发商抢地,从而又抬高溢价,地王频出。


但是不管是那一面,最终的结果总是助燃了房价。


集中预告,集中出让,就是预告多少拍多少,这是对供给的针对性政策。


但是这些都是表象,真正的本象则仍是土地财政。


一个流传久远的共识是,房价过高,是因为地价太高。这是必然的,因为当一个城市几乎百分百要靠卖地过生活发工资的时候,地价是不可能不高的。


现在好了,一切都解决了。


这真的是一个雷厉风行的时代。


那些积重难返的过往,往往是三下五除二的就给解决了。这个时刻,总让人想起1990年代,那是另一个雷厉风行的时代,奠定的却是此后20年中国经济的发展基础。


谁能说这一刻,奠定的不是此后的另一个20年。


到了这里,关于楼市那些旧日的博弈、那些消极执行的基础被连根拔断了。


地方关于土地的最大蜜糖,就这样被端走了。


从三道红线,到土地集中出让,再到出让金归于税收,这一系列的层层递进的政策,令人叹为观止,真的是大手笔。


狂飙了几十年的中国楼市,在民众心里已成宗教的地产信仰,到这一刻,已经彻底完成了历史使命。


接下来,该以民生的姿态出现了。


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可以肯定的是,此后的楼市将有几个显著的特征。


第一,国央企的参与度将越来越深。此后,在出让金变更后,很多城市不愿意做的一级土地整理,大概率将由国央企接手。


后期的楼市开发,也将越来越向大型的地产托拉斯集中。


第二,提倡了很久的共有产权房,和公共租赁用房,将真正迎来爆发的时刻。


中国楼市正在全面的新加坡化。


国内住宅将越来越两极分化:豪宅将会越来越权贵化,税费也会越来越高。和普通住宅消费的隔绝,也将越来越远。


剩下的就是刚需的共有产权房;再往下就是底层的租赁房。


这是一个满足各阶层需求的分配形式。


第三,房地产税到了非出不可的时刻。


中国房地产领域的税费,一直以来有三种:建设环节税费,交易环节税费和保有环节税费。


一直以来,保有环节的房地产税之所以迟迟难出,就是因为土地出让金和前两个环节的税费,收起来更方便。


现在最大的变化就是,土地对于政府来说,已经是彻底的去金融化。


此时,土地的经济属性开始增强,这促使地方政府能更主动的调整供给总量。


之前在总供给不足的情况下,土地供给减少,抬高地价,已经成为央地矛盾的最主要表现。


现在则到了地方政府不得不做增量的时刻。在房产税之下,地方政府为了得到增量税收,只能通过多出让土地来实现。


这和以往主要通过减少土地出让来实现收入增长,形成了截然的反差。


而地方的积极性,也必将从卖地转向增量税收。


真是好手段。


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此刻,中国楼市的底层逻辑,已经产生了质的变化。


过往两三年,国内楼市经历了最为无序慌乱的时刻。调控越来越严格,但是价格却越来越涨,市场也越来越热。


这一切,都是因为,过往只是在表象上下功夫。


现在,则是直指本相,打的是楼市真正的七寸。


更多的配套性变革还在路上,我们静静等待!



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