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广州严查首付之后:“如何证明我的钱是我的钱?”

2021-04-26 14:52:49    沭阳房产在线     国内动态     来源:南方周末

2021年3月,广州新房和二手房的房价涨幅领跑全国。(IC photo/图)

2021年4月19日中午,位于广州银行大厦11层的贝壳交易服务中心人来人往,十来间签约室座无虚席,还有很多人在大厅排队等候。

这里是贝壳找房的一个房产交易线下服务中心,提供咨询、签约、办按揭等服务。

一位工作人员告诉南方周末记者,这还不是人多的时候,业主通常下班后来,签约常进行到晚上。“前几天还有一单业务,从前一晚签到第二天早上六点。”

2021年3月,广州的房价涨幅领跑全国。根据国家统计局发布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,与2020年同期相比,新房交易,徐州和广州涨幅最高,超过8%;二手房交易,深圳和广州涨幅最高,超过11%。

近一个月来,广州多家银行开始严查购房首付来源,规定首付款必须确认为家庭自有资金。

政策收紧,主要是为了规避杠杆。4月2日,广州市人民政府办公厅发文,要“进一步加强个人住房贷款审贷管理,严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力……严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场”。

突如其来的新政,让很多买房人措手不及。在进入办理按揭这一环节之前,他们要解决的一个问题是:“怎么证明首付款是我的钱?”

严查首付来源

变化始于3月17日。

数位房产中介回忆,此前接到了多家银行的通知,3月17日起将进一步严查首付款来源,购房首付必须为家庭自有资金。

自有资金指的是,买房人自己的,以及父母、子女、配偶等直系亲属转来的资金。据南方+报道,银行对首付款来源审核之严格,史无前例。

借款人家庭需提供首付款来源近半年流水。半年前已持有80%首付资金的,可视为具备资质;首付款中近半年内转入的部分,需核实为合理收入所得。对于直系亲属转入的部分,要提供直系亲属近半年流水。

对于经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的,严禁放行。提交放款合规环节,需再次核实借款人家庭征信,如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的,需提前结清后方可发放。

90后何永志是广州一家国企的员工,他和新婚妻子刚买了一套总价400万的二手房,正在办理贷款。他告诉南方周末记者,2021年2月,他和卖家签约,月底将收入证明、银行流水等资料交给中介。“中介说,没问题,几天就搞定了”。

但他很快被告知,银行暂不受理,“说是要等新政”。

3月,中介让何永志将首付款打到一张银行卡上。何永志和妻子、双方父母凑了一百多万。银行又发来通知,让他提供首付款的存款证明、他和父母的关系证明、妻子和岳父岳母的关系证明,以及双方父母的银行流水。

“只有当首付款的80%来源于我、我老婆、我父母、我岳父岳母所持有半年以上的资金时,才满足放款要求。”

何永志父母的流水中,有一笔来自亲戚的转账。何永志说,这是亲戚之前借的钱,最近还了回来。但银行认为,这不算家庭自有资产,因为不符合银行“持有半年以上的资金”的规定。

“银行的要求是,首付款的80%是家庭自有资产,所以这笔钱只能算是剩下的20%。”何永志说,“以后买房子,要提前半年把首付款放到卡里。”

除了严查首付款来源,银行放贷款的速度也在变慢。

广州一家小型房产中介公司的监事告诉南方周末记者,以前办好新的房产证后,银行半个月内就可以放款。现在要等上几个月。

程飞是德佑地产一位资深中介。他回忆,银行放款从2020年年底开始变慢。“每家银行每年的放款额度有限,2020年上半年放得多,后面就比较紧张。”他表示,商业银行几乎没有贷款额度,就算是中农工建四大行,也要等上三个月左右才能放款。

房产咨询机构克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉南方周末记者,首付新政收紧,“一个重要背景是银行的放贷额度本身非常紧张,再结合这一次严格查处经营贷、消费贷流入楼市的行动,所以银行会对贷款进行更严格的资质审查。另一方面,房贷的利率也会提高。”

房贷利率确实在提高。程飞回忆,2021年以来,广州的贷款利率调整了2次。一次在1月,一次是最近。3月中旬,广州大部分银行的利率约5.2%,一些商业银行只有5.0%。最近四大行的房贷利率陆续上调,首套利率在5.2%-5.4%。

怎么证明首付是我的钱?

2021年2月3日,贝壳番禺创启签约服务中心开业。这是贝壳找房在广州的首个集中签约服务中心。服务中心主要有两类工作人员,一类是签约经理,负责签约。另一类是交易管家,负责办理按揭贷款、过户和客户咨询等业务。

签约经理谢政民告诉南方周末记者,3月是广州楼市的小阳春,该中心成交火爆。“3月成交签约量446单,平均每天15单。4月上半月是120单。”

也就是说,首付收紧之后,该中心的成交量几乎打了五折。不过,番禺区最近新开了一个贝壳签约网点,存在分流的影响。

郭云赵是该中心交易管家。他告诉南方周末记者,目前,几乎所有客户都在经历新政的考验。

首付来源大概可分为三类:第一类首付来自“连环单”业主,计划卖掉原有房屋后再买。这一类很容易通过银行审批。“因为能直接提供出售房屋合同,银行是认可的。”

第二类首付主要来自父母的转账。这一类的通过概率也较大。“这种买家一般半年前就准备好了资金”。

第三类,有部分首付来自亲戚或朋友。“现在卡住的就是这一类。”郭云赵解释,首付中凡有不属于直系亲属关系的钱,就会被银行直接拒贷。“银行要求的一点是,主要资金不是借贷的,不管是向贷款机构还是其他人借。”

根据他的经验,贷款人近半年的进账越多,银行的审查就会越严格。“别人转给你的钱,刚好你用做首付款,银行就会一笔一笔挑出来问,这一笔是什么钱?那个人跟你是什么关系?”

因此,资金来源、亲属关系都需要证明。

证明亲属关系相对容易。如果买房人跟父母/子女同在户口本上,一切都好办。有些买家的户口从别处迁来,需要回老家开具证明,证明“我爸是我爸,我妈是我妈”。

“目前银行没有正式指定机构,比如说一定要公安局、派出所来认定。所以,如果村委会、居委会能开证明,也可以。”郭云赵解释。

难以证明的一项是,如何证明我的钱是我的钱?

如果进账中有来自亲友的汇款,但无法出示此前和亲友间的借据或凭证,以及亲友的半年银行流水,就很难证明这部分钱的“清白”。

有些客户通过支付宝、微信等平台购买代销的第三方理财产品。这部分钱不会直接在账面上显示。郭云赵说,“有一些理财产品开不出资产证明,没办法及时认定。就只能把这部分钱取出来,存现金进银行卡。”

但存现金也并非都能过关。“存10万、8万,银行能认定,如果全部都是存现金,说不过去。”

他表示,目前只有个别银行要求首付80%是自有资金,多数银行还需查看全部首付款的来源,包括定金。

提交的贷款申请,一般能在2-3周得到反馈。但目前的难点在于,客户在准备证明材料上花费的时间,会延迟办理手续的时间,可能会导致违约。

一个客户从3月17日至今都没有补齐资料。“银行方面没有非常量化的衡量指标。看了资料之后,觉得一些方面还要补充,客户提交了,他觉得不符合,要继续补,再看,不合适,再补。一个月就过去了。”

因为交易流程过长,目前已经出现了一些投诉或解约的案例。

“银行的标准是在变化的。”郭云赵表示,一开始,大家通过存现金到父母账户,再转给借款人。这种操作,后来被银行认为合理性不够。“所以现在没有一个100%的方案能过关。”

客户的贷款审批通过率也在下滑。据他手头的案例,3月17日之前,没有被银行退案的情况。但现在,有一成左右的申请被银行退案。

刚需中枪

在一个近400人的广州房贷交流微信群里,每天上演着各种各样关于首付来源证明的问答。

“我卖了比特币的钱怎么证明?别人直接转账的,我都不认识。”

“现金的来源怎么证明?父母在老家做生意,都是走现金,银行卡流水基本为零。”

“我的工资卡流水,去年4月有网贷汇款,首付卡跟工资卡有转账,今晚工商银行打电话叫我补证明这是投资不是借贷。首付款跟半年前这笔网贷完全没关系啊!”

发问的人多,答疑的人少。大家七嘴八舌,得出的结论是,“四大行查得最严,不要找他们,问问其他银行”。

大家的另一个共鸣点是,“刚需买房太难了”。

程飞表示,刚需通常是首次购房,资金来源多少会有亲戚和朋友来帮忙,这条路现在被切断了。

郭云赵也发现,越来越多的客户在看房时会主动咨询:我的情况能不能申请贷款?是不是符合银行政策?

客户的观望时间拉长了。“他会前期做一些准备,比如资金、账目,再来下定金。”

吴强是湖南人,在广州番禺区一所医院上班。3月底,他与妻子交了新房的定金。楼盘要求他,在5天内交齐130万的首付款和贷款资料。

首付款的一部分来自吴强的父母。吴强的户口早已迁入广州,父母只好找单位开证明。“证明我是我妈的儿子,我是我爸的儿子,还写了他们两个是夫妻关系”。律师看过后,丢下一句“勉强行”,吴强只好又让父母将结婚证复印过来。

吴强的父母在农村。为了给儿子提供银行流水,两位老人带上存折,在银行磨了一整天。“说打流水,研究半天也不知道流水是啥,最后给打了一个存折的详单。”

吴强有点心酸。好在第5天,他凑齐了所有资料,赶上了刚需的车。

“这个政策是双刃剑。”肖文晓评价,“他的首付到底有没有用消费贷、经营贷,确实要严查。但如果他是向亲戚朋友借钱,其实国内很常见,所以银行对于首付款,是不是有必要卡那么死,这是值得斟酌的。”

在这波收紧的首付新政里,全款购房者不受限制。因此,许多房东坐地起价,提高首付比例或直接全款。程飞听天河区的同行说,很多业主要求一次性付款。

而开发商则发明了首付分期,应对收紧的新政。

一位90后广州白领告诉南方周末记者,3月底,他在番禺区一处一手楼盘购买了住宅。“现在首付贷款查得很严,开发商就提出首付款可以分期交。7天内给第一笔,2个月后第二笔,半年后给第三笔。相当于给你多一点时间去筹集首付。”

稳定房价

首付新政出台前的大半年,广州房价一路高歌猛进。

程飞回忆,2020年疫情期间,广州楼市的成交量基本冻结。6月起,楼市成交量一路上涨,房价飞升,数天河区、黄埔区涨得最快。“新楼盘只要开盘,基本就是秒光。”

80后林洁感叹,“广州楼市从来没有这么疯狂过。”她形容这是一场庞大的内卷,步步惊心。而她刚好是一个幸运儿。

2020年年中,林洁花了410万元在天河区买了一套70平的学区房,8月拿到房产证。这是她家庭的第二套房子。

一个月后,中介告诉她,这套房子上涨了20万元。两个月后,一个买家找来,愿意以高于市场价50万元的价格买她的房子,“我说我没够两年,卖不了”。

12月,林洁卖掉了位于番禺南村的第一套房子。从挂牌到售出只用了3周,一位首付七成的买家接手了这套房子。

林洁庆幸自己赶在市场低点入手了新房,又在市场高点处理了旧房。但房价的飞升又让她不禁担忧,以后再想在市区换大房子,就更难了。

最初,中介每次跟她说,房子又涨了。林洁很开心。但现在,房子已经涨了140万,“我已经毫无波澜了”。

“有种被内卷进去、吓到的感觉。”她解释,“人到中年必须要买学区房。但我的房子才70多方,如果我想在市中心换个大房子,在我现在住的地段,100方的房子得上千万。”

2020年,一个朋友和她同时看房,准备了600万资金,但一直没有下手。如今,600万在市区已经买不到他最初想要的改善型住宅了。

“回头看,现在这些收紧的政策,都是前半年的疯狂导致的。”林洁说,不管是执行首付新政,还是利率上调,都是为了规避杠杆,稳定房价。

其实不仅广州,一线城市都在调控。

上海消费贷、经营贷全面收紧;收入流水必须双倍覆盖月供;严查首付来源,只认可直系亲属的转账;3年内有离婚史的,一律拒绝贷款。

深圳也在严防消费贷、经营贷流入楼市。此外,深圳、东莞、无锡接连发布二手房“官方指导价”。西安、嘉兴等地出台限购、限售政策。

非一线城市的房贷利率也有明显提高。据贝壳研究院数据,长沙、芜湖是4月首套房贷利率变化最大的城市。长沙首套房贷利率5.64%,二套利率5.88%,均上升25bp。芜湖首套房贷利率5.88%,二套房贷利率6.37%,也均上升25bp。

(应受访者要求,何永志、程飞、吴强、林洁为化名)


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