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预警千万买房人!小阳春追高抢房的人,年底或因降价维权?!

2020-04-07 08:45:58    沭阳房产在线     国内动态    浏览:1729         
在本文开始前,先看以下几张图片——

                           

这就是目前国内一二线城市楼市的现状(个别弱二线城市除外):

1、新房销售中心抢房;
2、房地产交易中心人满为患;

如果你只是看这些照片的话,这一切似乎都在说小阳春来了,楼市在回暖,量价要齐涨?!

但,这些仅仅是楼市的表象,并不是楼市的全部真相。如果你想把2020年的楼市看明白,你需要把全国楼市切碎看,真的是一城一策。

我的基本结论是,整体看2020年小阳春成色不足,有城市会走出独立上涨行情。对绝大多数的一二线城市来说,今年比2019年会好过一点,但依旧是楼市小年。

所以,你上半年追高,下半年或将因降价而维权。

就如同2019年一年!
 
 
 

2

 
目前各地楼市回暖模式大体分为三种模式,背后是三种力量趋势:


1、因刚需回暖;

2、因政策刺激回暖;

3、因土拍+特价房回暖;


先看因刚需回暖,主要是上海和北京。
 
以上海为例,3月上海新房成交量TOP10项目,从成交价格看,以刚需项目为主。


1、从3月新房签约成交数据中,大部分都是均价较低的刚需上车盘去化的好,其它去化不好,春节前卖不动的楼盘,现在依然卖不动。

所以我们在上面看到的销售中心的火热,一方面是季节性行情,一方面由于上海已连续10周没有新盘开盘导致。

2、上海二手房3月前两周成交套数周均超过3000套,但其中80%主要是春节前已经签了合同,还没办理过户手续的。

所以上海二手房交易大厅回暖确实是真实的,但是也没有网上传言的那么火爆,主要是之前积压的交易合同和特殊的流程导致的。 


3、从政策面看,目前上海的调控政策是没有任何松动,

因此,综合以上三点,上海刚需的购房者们都不再等待了。

可以说,上海这一波小阳春回暖,主要靠刚需成交热。与上海回暖原因相同的还有北京。
 
再看因政策刺激回暖,以苏州、广州为例。
 
这是苏州3月第三周新盘开盘情况——


这苏州近期多个刚需盘出现开盘即售罄的火爆场面——


这背后是苏州自2月开始的政策刺激,最近的一次是苏州出台了“重磅”人才新政,涉及鼓励买房——

3月20日苏州出台的人才新政,本科学历(年龄不超过45周岁)可以直接落户,无需社保这意味着所有符合年龄要求的本科和大专毕业生,都更容易在苏州买到房 。
 
再看广州。

这是广州截至到3月第四周新房看房量和成交量数据——
 

这背后是因为广州连续4个月先后放松限购,南沙、黄埔、花都、番禺(购房补贴)、白云,用最大程度的政策利好,不断释放源源不断的购买力。
 
可以说,苏州、广州这一波小阳春回暖,主要靠政策刺激成交热。与苏州、广州回暖原因相同的还有南京、杭州。
 
再看因特价房回暖,以郑州、合肥为代表。
 
主要表现因某盘推出一批特价房,导致签约量大增或者购房者在售楼部排队。比如合肥某盘推出一批特价房,由于折扣力度较大,一套房子能便宜一二十万,引发购房者在售楼部门口排队买房。
 
可以说,郑州、合肥这类城市这一波小阳春回暖,主要靠特价房刺激。绝大多数的二线和弱二线都是以此回暖的。


3


好,我们来总结一下,虽然都是回暖,接下来的楼市走势是不同的:

1、以刚需购买力回暖,是真的回暖,但因为没有政策刺激,所以2020年,总体是呈现季节性周期。

年初小阳春,房价会有小幅上涨,但年底传统淡季,大概率是会回调。因此,2020年,北京和上海整体依然是横盘状态,但比2019年好一些。

2、人才新政/放松限购刺激回暖,也是真的回暖,但各个城市涨幅因城市量级和政策容忍度不同而不同,整体也呈现季节性周期。

年初小阳春,5月会有明显的量升价涨的效果。如果政策基本面不转变的话,全年整体呈现(缓)涨状态。

3、特价房刺激回暖,是新房的虚假繁荣,二手房市场依然横盘滞涨,小阳春后劲不足,年底是传统的淡季。因特价房刺激回暖的城市,4、5月份会在土拍和新房刺激下,出现量升价涨的小行情,因此6月前后追高的买房人,年底你会面对降价的窘境。

从这三种回暖看,虽同在一个时空,但楼市走向却会千差万别,中国楼市被彻底切碎。

看似没有规律,实则很有规律。

简单说就是按需涨。

我们也可以说楼市进入按需涨阶段。因此,今年楼市会有三种上涨逻辑:
 
1、一线北上滞涨
 
一线的北京、上海依然遵守季节性行情,除了在关键的时刻站出来做风向标,比如土拍,绝大多数情况下,一线是不会放松管制的。
 
2、三四线假涨
 
以海宁为例——


海宁这份非海宁户型居民购房政策调整。

有两个特点:

1、本来不限购,现在通过政策昭告可以买多套;
2、发出之后,自己撤回。但一旦官宣,即使被取消了,依旧默默在实施。

这说明三四线一面疯狂的试探上层底线,一面疯狂的寻找存在感。

因此,未来三四线调整方向主要是放松限购和降低首付比例两个方面。2020年三四线首付比例首套变2成,二套变3-4成应该是非常普遍的现象。

目前我们已知的,在首套房方面,已有6家银行分支机构下调了首付比例,涉及到4个三线城市;在二套房方面,8家银行分支机构下调首付比例,涉及3个城市。
 
3、广、深和二线配合经济需要涨

这里面又分三种情况:

1)以外贸为支柱产业的城市,广州、苏州;

因疫情影响,今年以外贸为支柱产业的城市经济下行压力巨大,因此,此类城市在政策放宽的容忍度会比较高,我们会看到广州三个月内四次放松限购。

2)因潜在预期,长沙、武汉;

先看长沙——

3月18日,长沙自然资源与规划局官方网站在一则土地出让公告中。其附件中的长沙市土委会2020年第一次会议纪要显示,2020年第一季度拟“限房价”挂牌出让22宗地块。其中长沙限价地最高住宅毛坯限价又将再一次刷新,即将从前不久的13400元/平,上涨为13800元/平。

从上涨400元/㎡看,长沙涨很谨慎,但请看下表,

长沙目前以精装交付为主,如果按2500的装修标准计算,这些片区的房价将是预计价格。这就是长沙未来的市场预期,换句话说如何政策面不放开,长沙涨400元/㎡,长得很谨慎;但,如果政策面松动就涨2500元/㎡左右。


再看武汉——

武汉还是比较特殊的,疫情重创之后,如果后续政策和资金、资源有倾斜,必定是看涨的,但目前还没有看到明确的政策刺激,因此,还不确定。

3)除以上两类城市之外的绝大多数的二线、弱二线城市,以完成房地产年度投资额度为目标的城市,靠土拍;

2020年土拍起拍价普通提高,比较典型的有合肥、重庆、济南等,

合肥为例,合肥是非常典型的好学生,完全参照2月、3月北京、上海土拍的模式,比葫芦画瓢:政企联手,主要是以国、央企拍地为主,营造土拍热,楼市热,再拍新高,形成的一个循环,完成今年房地产投资额度。
 
合肥先是绿地、中海&平安拍地,接着地方30多家房企跟进拍地;随后楼市特价房频出引发新房市场热度,随后4月合肥加快土拍进度;
 
再以重庆为例,下表是重庆的近期供应计划,起拍价明显上涨。

 


4


最后我们来总结:

目前这个阶段,许多人很迷茫,陷入了纠结,买了,怕买贵了被套,不买,怕房价暴涨,以后买不起。

我们上面用数据和现象向你展示一个多面和多层的楼市,从中找到不同楼市的走势和机会。

总的来说,今年全国的楼市被切碎,真正的一城一策,一个城市一个走势。

全国楼市进入按需涨阶段。

目前看北京、上海滞涨。换句话说,大家都说要涨了要涨了,从基本面看成交量上去了,低价位房源不断消失,但上涨通道没打开,只听见喊声,却不见大动静,总体还是横盘的一年。但会比2019年好。

除了深圳,广州是今年上涨最明确的城市之一。


1、因为跟涨深圳;

2、外贸下滑对经济下行的压力导致政策面容忍度高,因此我们会看到广州先后放松了南沙、黄埔、花都的限购政策;


绝大多数的二线,主要配合经济需要,完成房地产投资额度,通过土拍+特价房的形式形成新房的虚假繁荣,二手房市场依然横盘。因此,4、5月份会在土拍+新房刺激下,出现量升价涨的小行情,因此6月前后追高的买房人,年底你会面对降价的窘境。

三四线的调控几乎是完全放开的状态,但即使如此,三四线2020年也是整体熄火的一年。


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