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沭阳业主看过来,我市住宅物业管理条例正式颁布

2017-12-26 来源:沭阳房产在线
 
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宿迁市人大常委会公告

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《宿迁市住宅物业管理条例》已由宿迁市第五届人民代表大会常务委员会第五次会议于20171027日制定,经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议于2017122日批准,现予公布,自2018630日起施行。

宿迁市人民代表大会常务委员会

2017128

 

宿迁市住宅物业管理条例

20171027日宿迁市第五届人民代表大会常务委员会第五次会议制定 2017122日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准)

目  录

第一章 总则

第二章 业主自我管理组织

第一节 业主大会

第二节 业主委员会

第三节 物业管理委员会

第三章 新建物业的前期管理

第一节 前期物业服务

第二节 前期物业的承接查验

第三节 物业服务用房

第四章 物业服务

第一节 物业服务企业

第二节 物业服务合同

第三节 物业服务收费与收益

第五章 物业的使用和维护

第一节 物业的使用

第二节 物业的维护

第六章 法律责任

第七章 附则

第一章 总则

第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及相关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动,适用本条例。

本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指业主通过选聘物业服务企业,或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,县(区)人民政府应当建立联席会议制度,协调处理物业管理工作中的重大问题。

第四条 市、县(区)住房和城乡建设局是物业管理行政主管部门。市物业行政主管部门负责本市物业管理活动的统一指导、监督和管理。县(区)物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。开发区、园区、旅游度假区托管的区域,其物业管理活动的监督管理工作由市、县(区)人民政府确定的部门负责。

城市管理、价格、规划、公安、质量技术监督、民防、环境保护、水务、工商(市场监督)等行政主管部门按照各自职责,做好物业管理相关工作。

街道办事处(乡镇人民政府)按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督,并明确物业管理专门机构和专职人员。

居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡镇人民政府)做好物业管理相关工作。

第五条 县(区)物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府)物业管理机构、物业服务企业和业主委员会等相关人员的法律法规和业务知识培训,提高物业管理与服务水平,所需经费列入本级人民政府财政预算。

物业服务行业协会应当加强行业自律管理,依法制定和组织实施自律性规范。

第六条 物业管理实行信用管理制度,对与物业管理相关的各方利益主体的失信行为进行惩戒。

第二章 业主自我管理组织

第一节 业主大会

第七条 房屋的所有权人为业主。尚未进行房屋权属登记,但基于买卖、赠与、征收补偿等已经合法占有该房屋的人,在物业管理和服务中视为业主。

业主应当依照法律、法规和管理规约(临时管理规约)行使权利,履行义务。

第八条 业主大会根据划定的物业管理区域设立,一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会履行业主大会职责。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会、业主代表大会(以下统称业主大会)的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

第九条 业主代表大会代表一般不少于三十人,由业主按楼(幢)、单元、楼层为单位推选产生,每楼(幢)至少有一名业主代表。

第十条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到或者超过百分之五十的;

(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到或者超过百分之五十的;

符合成立业主大会条件的,应当按照有关法律、法规规定的程序筹备成立业主大会。

第十一条 首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担,建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,按照相关标准将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处(乡镇人民政府)开立的专有账户,供业主大会筹备组使用。

首次业主大会召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当返还建设单位,县(区)物业管理行政主管部门应当对首次业主大会会议筹备经费使用情况进行监督。

第十二条 首次业主大会会议筹备组由业主、建设单位、公安机关、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会等派员组成,筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

筹备组由五至十一人的单数成员组成。其中,业主成员不少于筹备组成员总数的百分之六十,由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。

业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

第十三条 筹备组成员应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域内提供前期物业服务的企业任职;

(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;

(四)无严重失信行为;

(五)法律、法规规定的其他条件。

筹备组中的业主成员应当从遵守临时管理规约、履行业主义务,并且本人及其配偶、直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职的业主中产生。

第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议,由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会不按照规定组织召开业主大会定期会议和临时会议的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期组织召开。逾期仍不组织召开的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开,并公告全体业主。

除业主委员会和街道办事处(乡镇人民政府)外,其他任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

第十五条 下列事项由业主大会决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)制定物业服务内容及标准,物业公共服务费用、代收代交费用收费方案,公摊费用分摊方式;

(五)选聘和解聘物业服务企业;

(六)续筹和使用住宅专项维修资金;

(七)改变共用部位、共用设施设备的用途,改建、重建建筑物附属设施;

(八)决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用公共收益;

(九)有关行使共同管理权利的其他重大事项。

业主大会作出前款第七项决定,应当符合有关法律、法规的规定,并依法办理有关手续。

业主大会议事规则应当对业主大会议事方式、表决程序等作出约定;成立业主代表大会的,还应当对业主代表的推选方式、表决办法等作出约定。

第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用电子信息平台等形式召开,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积百分之五十以上且占总人数百分之五十以上的业主参加。讨论的事项需要表决的,按照有关法律、法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。

市、县物业管理行政主管部门应当建立电子信息平台,为业主大会的召开和讨论、表决有关事项提供服务。

第二节 业主委员会

第十七条 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

业主委员会以其选举产生之日为成立日期。

第十八条 业主委员会由五至十一人的单数成员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)不具有完全民事行为能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

(五)损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违法搭建,或者擅自改变物业使用性质的;

(六)侵占绿地、毁损绿化设施的;

(七)违规饲养动物的;

(八)未按照规定或者约定交纳各项物业费用和住宅专项维修资金的;

(九)有严重失信行为的;

(十)有其他违反管理规约(临时管理规约)、业主大会议事规则,或者不宜担任业主委员会成员的情形。

业主委员会成员有前款第一项、第二项、第三项情形的,其委员资格自行终止;有前款其他情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定终止其委员资格。

业主委员会成员存在第二款所列情形,业主大会或者业主委员会不终止相关成员委员资格的,街道办事处(乡镇人民政府)应当督促业主大会或者业主委员会终止相关成员的委员资格。

第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持业主大会通过的相关文件和资料到街道办事处(乡镇人民政府)办理备案手续。

文件和资料齐全的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在五个工作日内出具书面备案证明。街道办事处(乡镇人民政府)应当将备案的相关文件和资料抄送县(区)物业管理行政主管部门、公安机关、居(村)民委员会。

第二十条 业主委员会任期届满一个月前,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并书面告知街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会。街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应当加强对业主委员会换届选举的指导。

业主委员会不按期组织换届选举的,街道办事处(乡镇人民政府)应当作出成立该物业管理区域换届改选小组的决定,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组应当由业主、街道办事处(乡镇人民政府)、公安机关、居(村)民委员会等派员组成,组长由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。换届改选小组由五至十一人的单数成员组成,其中业主成员应当不少于换届改选小组人数的百分之六十,由街道办事处(乡镇人民政府)在业主中推荐产生。

成立换届改选小组的决定、换届改选小组的成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

第二十一条 除发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用专项维修资金对物业进行维修、更新、改造外,换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项,组织召开业主大会会议。

第二十二条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主名册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处(乡镇人民政府)保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述资料物品的,街道办事处(乡镇人民政府)应当及时提供。

街道办事处(乡镇人民政府)自新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其保管的材料物品移交新一届业主委员会。

资料物品的移交、保管、使用应当办理有关确认手续。业主委员会不移交材料物品的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令其限期移交。

第二十三条 业主委员会应当依法履行职责,主动接受居(村)民委员会的指导和监督。业主委员会依照业主大会授权作出涉及业主共同利益的决定之前,应当听取相关居(村)民委员会的意见和建议。居(村)民委员会对于业主委员会损害业主共同利益的行为,可以要求业主委员会纠正,并报告街道办事处(乡镇人民政府)。

经业主大会决定,可以给予业主委员会活动经费和业主委员会成员工作补贴,所需经费从公共收益中列支。相关经费的使用情况,每年应当至少向全体业主公布一次。

第三节 物业管理委员会

第二十四条 物业管理区域内有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会,作为物业管理的临时机构,代行业主大会和业主委员会职责:

(一)不具备本条例第十条规定的成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍然不能成立的;

(三)业主委员会不履行职责达半年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍然不能选举产生新一届业主委员会的。

第二十五条 物业管理委员会由街道办事处(乡镇人民政府)组织成立,由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)、公安机关、居(村)民委员会、建设单位等派员组成,物业管理委员会主任由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

物业管理委员会由九至十三人的单数成员组成,其中业主成员不少于百分之六十,由街道办事处(乡镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主成员不得有本条例第十八条第二款所列情形。

物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

第二十六条 物业管理委员会自成立之日起十日内,街道办事处(乡镇人民政府)应当将成立情况书面告知县(区)物业管理行政主管部门。

物业管理委员会自新一届业主委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之日起停止履行职责,自动解散。

第三章 新建物业的前期管理

第一节 前期物业服务

第二十七条 新建物业实行前期物业管理。前期物业管理由建设单位负责,前期物业管理的临时管理规约由建设单位制定。

第二十八条 建设单位应当在取得建筑工程施工许可证三十日内,通过招标投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。分期开发的物业,其前期物业管理招标投标,应当以全部物业管理区域为范围。

第二十九条 一个物业管理区域内有下列情形之一的,经县(区)物业管理行政主管部门批准,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业:

(一)多层住宅总建筑面积少于三万平方米;

(二)多层、高层混合住宅总建筑面积少于二万平方米;

(三)只有高层住宅且总建筑面积少于一万平方米;

(四)投标人少于三人。

第三十条 物业服务企业应当自与建设单位签定前期物业服务合同之日起十五日内,持下列资料向县(区)物业管理行政主管部门备案:

(一)中标通知书或者物业管理行政主管部门同意采取协议方式确定物业服务企业的文件;

(二)物业服务合同;

(三)企业营业执照;

(四)法律、法规规定的其他资料。

县(区)物业管理行政主管部门应当将备案的相关资料抄送街道办事处(乡镇人民政府)。

第三十一条 建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同,并将前期物业服务合同和临时规约作为房屋买卖合同的附件。

前期物业服务合同应当约定服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、起止时限以及合同终止的处理方式等内容。

第三十二条 前期物业服务合同期限未满,但业主大会召开会议并选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,前期物业服务合同终止。

第三十三条 前期物业公共服务费由物业买受人按照房屋买卖合同的约定承担,房屋买卖合同未约定的由建设单位承担。

前期物业公共服务费实行政府指导价。

第三十四条 物业服务企业在前期物业管理期间履行以下职责:

(一)参与工程的检查,对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议;

(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议,并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案;

(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定向业主提供物业服务;

(五)配合街道办事处(乡镇人民政府)、县(区)物业管理行政主管部门做好业主大会的成立工作。

第二节 前期物业的承接查验

第三十五条 前期物业承接时,物业服务企业应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

在物业承接查验过程中和办理承接手续时,物业服务企业和建设单位应当邀请县(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)参加,并接受其监督。县(区)物业行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)接到邀请后,应当派员参加。

建设单位在商品房交付之前,应当将承接查验结果等相关资料报送市、县物业管理行政主管部门。

第三十六条 建设单位应当在现场查验物业二十日前,向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、综合管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)房屋勘测成果报告;

(六)物业管理所需要的其他资料。

第三十七条 物业服务企业应当自物业交接完成之日起三十日内,向县(区)物业管理行政主管部门办理承接查验备案手续,并将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

县(区)物业管理行政主管部门应当将承接查验备案相关资料抄送街道办事处(乡镇人民政府)。

第三十八条 建设单位、物业服务企业应当妥善保存业主信息资料,不得遗失、泄露业主信息资料,不得将业主信息资料用于与物业管理服务无关的活动。

第三十九条 物业承接查验档案资料属于全体业主所有,物业服务企业应当妥善保管。前期物业服务合同期限届满或者终止的,物业服务企业应当自合同期满或者终止之日起十日内,在县(区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)的监督确认下向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案资料。

第三节 物业服务用房

第四十条 新建物业应当由建设单位在物业管理区域内,按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例(不低于一百平方米)配置物业服务用房,其中业主活动用房不低于三十平方米。

第四十一条 物业服务用房应当为地面以上、二层以下,相对集中、独立门户,由建设单位装修并具备水、电等基本使用功能的房屋。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房(道)、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库(棚)、架空层、夹层和人防工程等,以及室内层高不足2.2米的房屋,不得作为物业服务用房。

物业服务用房所有权属于全体业主,不计入分摊公用建筑面积,不得挪作他用或者改变房屋性质。

第四十二条 规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。

物业管理行政主管部门在商品房交付使用前,应当对物业服务用房配置情况进行核实。

分期开发的新建物业尚未建设物业服务用房的,应当在本期商品房交付使用前提供不低于规划用于物业服务用房面积的房屋作为物业服务临时用房。在后期建设的物业服务用房交付前,临时用房不得销售。

第四章 物业服务

第一节 物业服务企业

第四十三条 物业服务企业从事物业服务活动,应当具有独立的法人资格。住所地不在本行政区域的物业服务企业,进入本市、县从事物业服务经营活动的,可以依法设立分支机构,办理工商登记。

市、县物业管理行政主管部门应当建立物业服务质量考评制度,实施对物业服务企业的动态监管。

第四十四条 物业服务企业实行基本目录库制度,经过工商登记的物业服务企业录入基本目录库。

县(区)物业管理行政主管部门应当建立统一的物业管理招标投标平台,为业主和建设单位选聘物业服务企业提供服务。经过工商登记的物业服务企业可以申请加入物业管理招标投标平台。鼓励业主通过物业管理招标投标平台选聘物业服务企业。

第四十五条 物业服务项目实行项目经理责任制。

物业服务企业应当按照投标文件或者物业服务合同约定指派项目经理。项目经理不得随意更换,更换项目经理的,应当事先征求业主委员会意见。

第四十六条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内主要出入口的显著位置公示:

(一)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(二)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(三)公共收益的分配和使用情况;

(四)各项物业费用的收费分摊支出明细;

(五)物业服务企业客服电话,项目经理姓名及联系方式;

(六)其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复,并根据业主要求提供合同、账务、票据等资料查询。

第四十七条 物业服务合同期满或者物业服务企业中途退出的,物业服务企业应当按照规定办理移交手续,并向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交下列资料:

(一)建设单位按照本条例第三十六条规定移交的资料;

(二)物业管理用房、共用部位和共用设施设备资料;

(三)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

(四)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

(五)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料,预收的各项物业费用交纳记录等资料;

(六)其他应当移交的资料。

第四十八条 物业服务企业享有下列权利:

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